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从“活下去”到“塌下去” “龙头”万科陷“差钱”困境
日期:2018-11-29 15:01:42  来源:中国商报/中国商网  作者:依珞  字号: T | T

作为世界500强和国内房地产龙头企业的万科,前阵子喊出的“活下去”口号让不少人为之一震。不过,口号喊了没多久之后,万科的最新动态再次“震惊”业内——楼盘“塌”了下去。由此,业主们也开始担心“活下去”的问题。而“楼塌塌”背后,财务稳健、资金充沛的万科今年以来也确实感受到了“钱”带来的压力。

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图片:CNSPHOTO提供

年内曝出多起质量事件

前两年销售额频创新高的房企在今年密集进入交房期,武汉、成都、南京等地频繁爆发质量维权事件,就连曾经是品质保证的万科在近日也发生了坍塌事故。

11月12日下午,广东中山市古镇镇的一个万科在建项目发生地下室顶板局部坍塌事故。古镇镇官方通报称,已确认事故没有造成人员伤亡,初步调查分析,坍塌原因是填土作业人员违反操作规程,且大型满载平板车停放不当,导致顶板过于集中荷载,造成局部坍塌。

这次坍塌也引起了业主们关于建筑质量和安全问题的担忧。有业主表示,2018年上半年签约买楼,按合同约定应在明年9月交楼。按照目前的情况可能不能按时收楼,但他们更担心的是本次事故发生的原因,以及项目能否保证建筑质量,让业主安全入住。

对此,11月14日,万科道歉称,工地已全面停止施工,排查安全隐患,确保交付客户的是安全合格的房子。

然而,据媒体11月26日报道称,该万科项目业主发现,原本应停工待查的工地每到夜间却仍在偷偷施工,与此同时,业主的退房诉求因或明或暗的阻力一次次落空。

对此,中山万科方面表示,目前正在政府指导下,全力配合第三方检测,每日最新进展均在中山万科公众号上进行公布。根据检测结果,将承担合同约定的责任和义务,绝不推卸。

除此以外,本月郑州、昆明、杭州、大连等地出现大批万科业主拉横幅维权事件,据多位业主对媒体证实,矛盾点集中在房屋安全质量、装修标准以及广告宣传与实际交付不符等问题。不过,当地万科项目方一直未与消费者达成和解,全国万科业主维权仍在持续。

事实上,这已不是万科今年以来第一次被媒体曝出质量问题。

10月12日,据媒体报道,西安万科高新华府发生塌方,塌方地点紧临着一个工地基坑,深度大约10米左右,整段围墙及绿化带塌陷,塌陷区域距离单元门不到两米,目测塌方路段长约100米左右。对此,西安万科声明称,实际情况系西沣路一其他企业工地施工现场出现基坑局部塌陷,波及西安高新华府小区与该工地相连道路出现局部沉降。

8月18日,武汉万科高尔夫城市花园小区一住户家中阳台突然出现垮塌现象。据住户介绍,该房从交房至今不过六年,并且当初全部为精装交付标准。武汉万科表示,或许是施工过程中采用的二次浇注方式造成了阳台开裂。

更早前,今年1月,合肥万科森林公园锦庭的新房刚交付不足一个月,一场暴雪后入户钢结构雨棚就倒塌了……

龙头房企也“差钱”

“瘦死的骆驼比马大”,事实上,虽然房地产市场不景气,但作为绝对的龙头房企,万科的日子远比行业好太多,在此背景下,万科为何要带头喊“活下去”的口号?事实上,万科并没有表面那么“美”。

虽然楼市降温已成不争的事实,但是三季度上市房企整体业绩并未像市场预料的那样悲观,东兴证券研报显示,2018年1月份至9月份,龙头房企营收增速达到40.9%,而同期中小房企营收增速仅为14.7%。高呼“活下去”的万科前三季度营收达1760亿元,同比增长超过50%,同时其归属于母公司股东净利润139.8亿元,同比增长26.09%,稳坐头把交椅。

而万科高呼“活下去”也并非空穴来风。鉴于部分城市房地产市场调整,万科在三季报中做出跌价预警,并对存在风险的项目计提存货跌价准备41.4亿元。即便当前利润可观,但对于明年“如何活下去”,对很多房企来说依旧是一个不得不考虑的问题。

事实上,万科不仅像上述财报那样能赚钱,花钱的能力也不可小觑。据不完全统计,自今年初以来,万科实施的涉及项目、股权或资产的收购至少有14起,耗资超过230亿元。

此外,万科在拿地方面也颇为积极。根据万科披露的数据,今年前10个月,其累计新增项目205个,新增权益建筑面积达到2453.74万平方米,累计耗资1338.17亿元。

而大举并购使得万科的负债激增、现金流锐减。截至今年9月30日,万科流动负债达到10441.36亿元,首次突破万亿。随着大举扩张,公司的现金流急剧减少。今年前9个月,其经营现金流净额同比下降254.02%。

为了支撑其拿地扩张,今年以来,万科不断举债。截至三季度末,其资产负债率升至84.93%,这已是从2014年以来的连续四年增长,也是其上市以来的最高值。

负债率攀升的同时,公司的存货周转率却逐年下降。2015年,其存货周转率为0.4029次(约为893天),2017年降至0.3005次(约1198天),今年前9个月为0.1759次。

负债大幅攀升,存货高企且周转率下降,使得万科的偿债压力明显增大。

行业堕入恶性循环

针对连续曝出的建设工程质量问题,有观点认为“高周转”成为最主要的推手。

事实上,对于近年的新房质量问题,甚至连行业内人士也不讳言。绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军今年8月在博鳌房地产论坛上公开表示,他一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的。

为什么建筑行业事故频发?甚至连知名房企也陷入坍塌黑洞?

对此,有媒体指出,高周转抢工期是背后的重要原因。周转越快,利润越高;为了高利润,必须高周转。多年前,万科是高周转模式的领头羊;“5986”就是当初万科高周转的数字密码,拿地五个月动工、九个月销售、第一个月售出八成,产品必须六成是住宅。可惜,房子盖得再快,总还有个限度。一旦越过红线,事故就难以避免。

事实上,如今高周转不仅是诸多房企的宣传亮点,也成为资本市场判断房企盈利强弱的重要指标。一位开发商人士称,越是在融资压力大的时候,房企越是会强调高周转,“除了提升利润,当前的高周转背后的驱动力主要是高杠杆。”这位开发商人士表示。

一方面,提升杠杆率,一方面加速周转回笼。这已经成为地产行业惯用的做法。但两者的博弈如今却成为当前房企面临最大尴尬。一边厢,11月份,房企密集发布融资公告,成本明显提升,杠杆率进一步提高。另一边厢,销售增速却在放缓。有分析认为,未来一段时间,高成本融资和回款速度放缓将影响房企业绩表现。

基于此,央行也注意到房地产行业杠杆风险问题。近日,央行发布《中国金融稳定报告(2018)》明确指出,中国房地产金融风险总体可控,但部分房地产企业债务率过高等风险要关注。

在此背景下,易居研究院智库中心研究总监严跃进称,高周转企业更要注意质量和风险把控,不能盲目下指标,压缩工期,要避免出现偷工减料的现象,以免欲速则不达。

(综合自:《财经》、广州日报、华夏时报、金融时报、长江商报)

(责任编辑:慧)
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